廣和中醫減重 中醫減肥 你該了解數十年有效經驗的中醫診所經驗技術~
中醫減肥需要強調身體體質,只要能識別出個人肥胖的因素,然後根據個人的體質和症狀,施以正確的為個人配製的科學中藥,減肥成功可被期待,已經有很多成功案例。這也是我們在中醫減重減肥領域有信心的原因。
廣和中醫診所使用溫和的中藥使您成功減肥而無西藥減重的副作用,也可減少病人自行使用來路不明的減肥藥所產生的副作用,不僅可以成功減重,配合飲食衛教得宜,就可以不復肥。
廣和中醫多年成功經驗,為您提供安全,有效的減肥專科門診。

中藥減重和西藥減重差異性:
目前普遍流行的是藥物減肥法,藥物減肥法分為中藥減肥法和西藥減肥法。有些人也會選擇抽脂等醫美方式。
但是在我們全套的中藥減肥計劃中,除中藥外,還有埋線幫助局部減肥的方法。
西藥減肥,除了雞尾酒療法外,早年流行的諾美婷也是許多人用西藥減肥的藥物。
但是近期大多數人都開始轉向尋求傳統中藥不傷身的方式來減肥,同時可應用針灸,穴位埋入等改善局部肥胖。

許多人不願嘗試中醫減重最大原因:
減肥的最大恐懼是飢餓。廣和中醫客製化的科學中藥。根據個人需要減少食慾,但是又不傷身,讓您不用忍受飢餓感
讓您不用為了減重,而放棄該攝取的營養。

廣和中醫還使用針灸和穴位埋線刺激穴位,促進血液循環和減肥。
許多人來看診的人,都相當讚許我們的埋線技術,口碑極好!
這類新型線埋法的效果可以維持約10-14天 但不適用於身體虛弱,皮膚有傷口,懷孕、蟹足腫病人,必須要由醫師評估情況才可。
如果您一直想要減肥,已經常試過各類坊間的西藥還是成藥,造成食慾不振或是食慾低下,甚至出現厭食的狀況,營養不良的情形


請立即尋求廣和中醫的協助,我們為您訂做客製化的減重計畫,幫助您擺脫肥胖的人生!

廣和中醫診所位置:

廣和中醫深獲在地居民的一致推薦,也有民眾跨縣市前來求診

醫師叮嚀:病狀和體質因人而異,須找有經驗的中醫師才能對症下藥都能看到滿意的減重效果。

廣和中醫數十年的調理經驗,值得你的信賴。

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這銀行里有五個員工,現在全都在崗。父親的年齡最小,也四十多歲了,老劉比父親大一歲,老孔大了父親幾歲,還有兩個姓陳的,一個是主任,快六十了,另一個也大了父親幾歲。剛發完水,也沒有什麼業務,他們主要是負責銀行的安全。陳主任的個子不高,人很隨和,他前後看了一下,就讓父親給我們做飯。我們家有六個小孩,老劉家也是六個小孩,滿院子一跑滿眼都是小孩,好不熱鬧。 父親順著一把小梯子爬上朝南的小房子,又順著房瓦爬上屋脊,在屋脊和大房子之間,搭了一塊木板,父親又順著木板爬上大房子的房頂,他先把鋁鍋和煤油爐子拿下來,然後又拿著一條很長的繩子,重又爬上屋頂,用繩子拴著那個小竹床的床腿,沿著房瓦順了下來。當時我看著父親爬上爬下的還覺得很新奇,後來我感覺到他們每天都是這樣,還要在上面做飯睡覺,真的很苦。那鋁鍋真的太小了,我們這大大小小二十幾口輪流著吃,光掛麵下的麵條也不知道下了幾鍋,反正我只吃了稀稀的一碗,也可能是因為餓的時間太長了,那一碗麵條我吃的特別香,想再吃的時候,已經沒有人理我了。這掛麵都是部隊上的大船運來的,在當時可是個稀罕物,要不是發這一場大水,一般人家是很難見到的。 ... 院子裡幾棵泡桐樹很茂盛,把燦爛的陽光遮去了許多。早晨從河南回來時已經是中午了,這中間又搬東西,又抬糧食,又是吃飯,到這時太陽已經西斜了。也就是這個時候,二叔帶著兩個人來拉他家的糧食,他父親是隊里的幹部,安排二個人來幹活還是很方便的,他們一直把架子車推到院子裡,等七手八腳地把糧食裝上車,再往外拉可就難了,因為院子和走道之間差了兩個臺階,二叔找來幾塊磚頭墊在臺階上,大人們一起動手,終於把架子車推了上去,又推出大門,至於他們把那些糧食拉到哪裡?我就不知道了。 天快黑時,王國強帶著幾個民兵過來了,進門就跟我父親打招呼,問父親陳主任在哪兒。陳主任從他住的那間小屋裡出來,見是王國強,忙把他往房子裡讓:「進來,進來,到屋裡坐!」王國強說:「不進去了,我帶人在街上看看,你這裡沒有事兒吧?」陳主任說:「沒事,這裡很好。」王國強很放心地說:「你們這裡有槍,我想也沒有啥事,吃的還有嗎?」陳主任看了父親一眼,父親說:「有,還有幾斤掛麵。」王國強說:「東西吃完了給我講一聲,我安排人給你們送來。」 ... 王國強又走到那曬麥子的床前,他抓起那有些發黑的東西看了一下,問父親:「這個還能吃嗎?」不待父親回答,母親就搶著說:「家裡就這一點糧食,要是到了冬天沒有吃的,你不吃它還能吃啥,這要是在59年可都是好東西,從現在到明年春上還有好幾個月,不吃它能熬得過去嗎?」王國強爽快地笑了一下說:「現在和以前不一樣了,上面知道這兒的災情重,部隊上的船每天都在往這兒送東西,放心吧,餓不著你們。」說完,就帶著民兵走了,陳主任和父親一直把他送到門口。 後面的一排房子分別有我父親和老劉各一間房子,那地面是水泥鋪的,地勢又窪,泡了這麼多天,地面上積了一層泥沙,濕漉漉的泛著水光。母親讓大哥在房子中間稍干一些的地方掃出一片乾淨的地面,讓大哥二哥用臉盆還有水桶把床上的麥子統到地上,把床騰出來夜裡還要睡人。老劉的妻子沒有母親幹活利索,見我們這樣干,她也依著做,把糧食倒到老劉房子的地上。夜裡十幾個小孩就擠在幾張床上睡,我也不知道當時是個啥樣子,反正我是抱著那片飛機翅膀研究了半天,那東西雖然很輕卻很結實,我用牙咬了一下,沒有什麼反應,又用洋釘錐了一下裡面那蜂窩狀的東西一下,也是堅硬無比,難道這就是飛機背上旋轉著的東西,我很懷疑。沒有電,也沒有蠟燭,我們很快就睡著了。 早晨醒來的時候,我們又趕緊把床往外抬,把昨天髒兮兮的被單子鋪到床上,又一桶一盆地把糧食往外運,那些糧食依然很燙,一直冒著熱氣,並散發出一絲絲的糠味兒,早飯吃的還是掛麵,稀稀的,老劉從外面拎來了一兜白饃,這東西太稀罕了,在平時也很難吃到,現在連個火柴棒都很難找到,怎麼會有人蒸出這麼雪白的東西?老劉邊給我們發白饃邊說:「這也是大船運來的。」儘管是涼的,還有些硬,可我們吃起來一樣津津有味。 ... 我們剛把飯吃完,忽聽得大街上人聲喧譁,只見大人小孩都呼啦啦地往南跑,一定是出了啥大事,我手裡還拿著半個白饃,也跟著跑了出去。隨著人流沿著石條街跑到醫院門口,又轉向東跑了幾十米,一直跑到河邊。這兒有一大片空地,地上散落著破磚爛瓦,上面早站滿了人。這兒河面非常寬闊,河中轟隆隆地開來了兩個船隊,船隊是由幾十隻小船平平展展地扣在一起的,形成了一個四四方方的平臺,看上去很壯觀,在這水上平臺的中央、一排排、一列列、整整齊齊坐著幾十名解放軍戰士,他們都昂首挺胸,目不斜視,方陣的前面還坐著兩名軍官,坐在那裡也是腰桿筆直,精神抖擻。船隊的後面是兩個小汽艇為他們提供動力,轟隆隆地推著他們沿著河面向上游駛去。我來的有些晚了,前面的那個船隊已經跑出很遠了,船隊過去時帶動的浪花嘩啦嘩啦地拍打著堤岸,很有氣勢。 有人說他們是舟橋部隊的,我也不知道周橋部隊是怎麼一回事,我當時的理解是這支部隊駐紮在一個叫周橋的地方。直到上初中時方才明白,這支部隊屬於南京軍區,是專門跟水打交道的一個兵種。這也不算是孤陋寡聞吧,因為我當時只有七歲。 我們所站的這個地方叫鳳抬頭,還有一個很雅的名字叫丹鳳朝陽,好像一直沒有人叫。先前這兒建有一座高樓,名叫棲鳳樓。傳說這座樓是唐代建的,有一千多年的歷史。可惜的是解放前剿匪時,被國民黨的一小股部隊填上炸藥給炸毀了。現在的腳下只剩下一層破磚爛瓦,這裡原是永安城最高的地方,一般情況下是不會被淹到的,不知怎麼搞的,這兒也有幾戶人家的房子倒掉了。河水雖然在下落,但水流依然很急,渾濁的河水沖刷著堤岸,形成了一個接一個的漩渦。下面幾十米的地方就是望天梯,之所以稱為望天梯,是因為這洪河原本是向東南流的,可是到了永安城它偏偏向東北流了,這望天梯正好在水頭上。漲水時,洪水擦著鳳抬頭的岸邊過去,直直地沖向望天梯,受阻之後,慢慢地貼著堤岸向東拐,到了東三里街時突然一個急轉彎,直直地朝著正南方去了。這個差不多一百多度的急彎被人稱為龍擺尾,由於這個彎子拐的太急,洪水在這兒形成了一個很壯觀的回流區,洪水在這裡翻滾著、扭動著、攪起一個個巨大的漩渦,如同巨龍擺尾一般,故稱為龍擺尾,以前人叫著神龍擺尾。這望天梯在漲水時看不出什麼稀奇,只有在洪水退去之後,站在下面的河床上往上看,要把頭抬得很高,才能看到堤岸上的人。故稱為望天梯。那段堤岸千百年來被洪水沖刷得如同山崖一般直上直下,高約十幾米,長約二百米,那架飛機就掉落在那個地方。 所謂的器材庫,其實就是鎮政府防洪辦的物質儲備庫,平時那裡堆滿防洪物質,現在全都拉到抗洪前線去了,裡面空空蕩蕩的,正好為那架飛機降落提供了方便。同時也為以後的救援創造了良好的條件。器材庫的大門朝北,正對著大街,後門朝南,緊貼著望天梯。現在正是洪水暴漲的時節,部隊上的大船可以直接靠在岸邊,不受任何干擾,甲板上的大老吊也可以很輕鬆地伸到飛機的上方,然後再很輕鬆地將飛機吊到船上。最後起錨開船,順流而下,一直把他們送回南京。 龍擺尾在東三里街,太遠了,我沒有去過,望天梯也沒有去過,這個鳳抬頭也是第一次來。站在這裡一直向東望,望天梯可以看得很清楚,龍擺尾也是水天相連,白茫茫的一片。四下里的人已經漸漸散去,我也跟著往回走。走不多遠,前面的人又跑了起來,後面的人也跟著跑,不知道又出了什麼事兒。 前面的人一下子都湧進了鎮政府的大院裡,等我趕到的時候裡面的人快擠滿了。鎮政府的門樓在當時看還是很壯觀的,高約兩丈,上面又兩道橫樑,橫樑上刻有「為人民服務」五個大字,門寬一丈有餘,小汽車可以直接開到院子裡,兩扇包鐵皮的大門盡情地敞開著。 我進去的時候見一個女人抱著一個小孩在門口大罵;「小矮子……武大郎……吃裡扒外的東西……」一時也不知道這個女人在罵誰,這個女人身材不高,臉上有些許的橫肉,微胖,我認識這個女人,她叫王愛芳,男人是派出所的警察,叫王國理,聽別人女說跟王國強是兄弟關係,有時候我在賣魚的魚行里見她給人收錢管帳,有時候又見她跟著工商聯的人管理市場,在當時她也算是個有身份的人,現在抱著小孩在大門口不知道在罵誰。

 

 

內容簡介

一本就夠!一看就懂!不碰豪宅、不炒房,這樣買房賺最大!

  以「外資法人機構的地產軍師」著稱的紅色子房,
  與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma   聯手出擊!

  教你面對房市盤整與反轉風險,掌握投資心法,
  提早享受「房產財務自由」,隨時進場都不怕!

  ◎小薪水變出大財富,破解買房迷思,增值空間無限大!
  何時才是進場時機?
  薪資停滯如何讓收入翻倍?
  如何避開投機陷阱,買到鑽石屋?
  哪種房產增值空間最大?

  讓房產專家紅色子房和包租婆小資Oma,教你隨時進場都能買對好房的投資密技。只要掌握本書提供的關鍵10堂課,把眼光放遠,格局做大,就能避開炒房陷阱,破解話術迷思,找對投資好物件。

  預售屋紅單只要小錢就能進場,很好賺?
  → 紅單有陷阱,用AKB48法練功最保險!
  政府說房價兩年掉三成,我何時該進場?
  →實價登錄沒說的真相,獨家分析房價和評估地段!
  如何找到最適合投資的房子?投資報酬率怎麼算?
  →CCIM認證地產軍師獨門T-Bar,精算內部報酬率才能賺到錢!
  房仲保證「買了一定漲」,我買對了嗎?
  →現金流絕對值才準!不怕被仲介呼攏,對數字頭痛的人也能輕鬆懂!
  跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎?
  →用井字分析法快速評估,看公共建設是否有增值空間!

  ◎別再道聽塗說了!投資房產前應該先知道:

  Q:房地產投資類型好多種,如何入手才能創造好的租金收益?
  A:先調查租金行情,房地產也需要包裝,針對高付租能力的族群規畫不動產。

  Q:文林苑事件之後,還能投資老屋嗎?如何評估?
  A:可用50/40/30/20/10經驗法則來判斷,讓不懂都市更新的人也能輕鬆了解。

  Q:黃金店面或民宿也能投資嗎,究竟什麼是「符合居住正義的不動產投資」?
  A:運用「店面交易熱度分析」判別好區位,擴大可以扭轉地段的格局,依據市場需求帶動區域發展。

  Q:投資買房該如何跟銀行和仲介談判?
  A:投資房地產必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P,隨時顧好信用和擔保品。

  Q:資金有限,該怎麼募集資金?
  A:沒有這麼難,可利用私募基金操作及SPV特別目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。

作者介紹

作者簡介

蘇明俊(紅色子房)


  外資法人機構的地產軍師,投資自住族群的觀念導師

  CCIM美國國際認證不動產投資師,現任知名外商Colliers International高力國際不動產投資部董事,公益私募基金Cannan Capital董事,台北科技大學建築系兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規畫總監、日系商場規畫經理等職務,產官學界十數年經驗。近年持續在《商業週刊》部落格、《幣圖誌》、HouseFun等媒體發表一系列淺顯易懂的專欄文章,深獲讀者喜愛。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

小資Oma

  25歲不花一毛錢當包租婆的小資女

  26歲,一個熱愛冒險及旅行的女生,現任House 123行銷公關。2012年研究所畢業,開始接觸房地產,3個月後順利買到房子,並藉由一份企畫書,向八位股東募得300萬資金,不花一毛錢即成為包租婆,更讓她的月薪「進擊」到50K。曾為《今周刊》 876期封面人物,以及《理財周刊》專欄共筆作者。

目錄

前言  投資買房零失誤,在危機中突圍而出!      紅色子房   

1堂課  預售屋投資真的很好賺嗎?
◎小資Oma有疑問:預售屋紅單資本低,好像很好賺?   
◎紅色子房教室:投資預售屋前須具備的重要觀念   
◎紅色子房教室:預售屋獲益須課以個人所得稅   
◎紅色子房教室:先搞懂房地產投資的四大類型   
◎小資Oma的投資筆記:擬定看屋計畫   

2堂課  如何精準分析投資報酬率?
◎小資Oma有疑問:看到數字就頭痛怎麼辦?   
◎紅色子房教室:檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar   
◎紅色子房教室:T-Bar的實務操作   
◎紅色子房教室:現金流與資本利得平衡的重要性   
◎小資Oma心得:房地產數字的奧妙—現金流概念   
◎小資Oma的投資筆記:看謄本、T-Bar,以及報酬率試算表   

3堂課  如何分析房價是否合理?
◎小資Oma有疑問:現在的房價合理嗎?   
◎紅色子房教室:先搞懂房價的組成基礎   
◎紅色子房教室:用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段   
◎小資Oma有疑問:重劃區價格是否漲過頭?   
◎紅色子房教室:用都會區距離理論來判斷價格水準   
◎小資Oma心得:解讀實價登錄房價有竅門   
◎小資Oma的投資筆記:看房前,先調查成交行情   

4堂課  如何預測區位發展?
◎小資Oma有疑問:跟著捷運規畫路線買房就能賺錢?   
◎紅色子房教室:剖析房市漲價題材──應用井字分析法   
◎紅色子房教室:都市計畫分析──新北市投資置產布局   
◎小資Oma心得:捷運話題有賞味期,須掌握保值的關鍵要點   
◎小資Oma的投資筆記:從都市計畫和未來捷運,鎖定11投資區域   

5堂課  如何提高租金收益與降低投資風險?
◎小資Oma有疑問:如何制定投資策略?   
◎紅色子房教室:買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」   
◎紅色子房教室:房地產波段投資理論—認清波段,選擇報酬   
◎紅色子房教室:高付租能力的出租公寓投資術   
◎小資Oma心得:租客對了,才能帶來穩定的現金流   
◎小資Oma的投資筆記:先調查租金行情   

6堂課  什麼是店面與風格地產投資?
◎小資Oma有疑問:人人都能變身「地產投資家」嗎?   
◎紅色子房教室:投資店面和旅館的成功關鍵—集市   
◎小資Oma有疑問:投資店面有哪些風險?   
◎紅色子房教室:房市M型化趨勢下的三種投資策略   
◎小資Oma有疑問:一般人也能投資店面?什麼是風格地產?   
◎紅色子房教室:「創意整合」是風格房地產投資的成功要素   
◎小資Oma心得:符合居住正義的房地產投資,才可能開發無限商機   
◎小資Oma的投資筆記:民宿夢想不是夢!  
 
7堂課  如何評估投資都更老宅?
◎小資Oma有疑問:文林苑事件是怎麼一回事?   
◎紅色子房教室:簡單5個數字,讓你遠離都更陷阱宅   
◎小資Oma有疑問:都市更新只有拆除重建一途嗎?  
◎紅色子房教室:找建商合作前,先了解建商的真正想法   
◎小資Oma心得:都市更新有不同作法,使資產得以充分活化   
◎小資Oma的投資筆記:都更注意事項   

8堂課  如何與銀行和仲介談判?
◎小資Oma有疑問:如何與銀行和仲介談判,以降低投資成本?   
◎房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問   
◎小資Oma有疑問:搞定三個朋友就沒問題嗎?   
◎紅色子房教室:增加與銀行和仲介的談判籌碼   
◎小資Oma心得:先從自己認識的人開始找起   
◎紅色子房教室:面對房仲,議價是戰術,更是藝術   
◎小資Oma心得:投資前,先尋找自己的利基點  
◎小資Oma的投資筆記:因應銀行房貸升息與經營仲介人脈   

9堂課  如何募集資金和合夥買房?
◎小資Oma有疑問:募集資金大哉問  
◎紅色子房教室:自組私募基金團隊,團結力量大  
◎小資Oma有疑問:當募資經理人很難嗎?  
◎紅色子房教室:撰寫房地產募資企畫書的要訣  
◎小資Oma有疑問:募資如何兼顧投資人的風險?   
◎紅色子房教室:成立SPV公司以投資不動產  
◎小資Oma心得:找對方法,募集資金一點也不難   
◎小資Oma的投資筆記:我的300萬募資過程  

10堂課  房市反轉,危機入市
◎小資Oma有疑問:房地產會泡沫化?投資人該如何自保?   
◎紅色子房教室:應用多核心房價理論,以分析各地是否有泡沫化危機  
◎小資Oma有疑問:面對房市反轉危機,還有投資機會嗎?   
◎紅色子房教室:以百貨公司週年慶的5個戰略,迎接房市反轉契機   
◎小資Oma心得:逛街買衣服也可以體會危機入市   
◎紅色子房教室:危機入市,賺房地產3桶金的祕訣   
◎小資Oma的投資筆記:團結就有力量「再反轉」
 
後記1  你有達到財務自由境界的朋友嗎?      紅色子房   
後記2  以專業服人,態度決定高度,募資過程讓我學更多!  小資Oma  
 

前言

◎投資買房零失誤,在危機中突圍而出!


  如果今天你偶然獲得1,000萬現金,但得用這筆錢滾出未來20年的生活費,會怎麼做?算算1,000萬除以20年,每年只能用50萬。如果是一個人生活還好,如果是一個家庭恐怕不夠用了。而且,今年的50萬購買力,隨著通貨膨脹物價上漲,過了10年後可能只剩40萬的購買力。看來勢必要將這筆資金拿去投資了,那麼,你會投資什麼呢?有什麼投資除了每年有現金收益,資產還有機會增值,重點是不能血本無歸。

  根據調查,華人世界裡,五個人中有四個人會選擇房地產,做為投資組合裡不可或缺的項目。因為比起複雜的股票或基金,當個包租公或包租婆相對簡單又踏實,而且根深柢固「有土斯有財」的觀念大大保障了後繼有人接手的可能性。

  如果你今天沒有1,000萬的資金,只有買這本書的錢,但是仍想用自己的智慧賺到房地產的財富,該怎麼辦?恭喜你買對書了,因為小資Oma做到了。

  還記得2012年的某一天,接到小資Oma的來信,表明她想在房地產裡追求財富自由的企圖。記得第一次見面我們談了三個小時,促成小資Oma的房地產學習之旅,也催生了這本書。

  小資Oma的理念與我相近,不求暴利,只求穩定現金流與未來合理的資本利得,她有遠大的夢想與勇氣,但是跟大多數人一樣,沒什麼資金。然而,身為專業的不動產法人投資顧問,我知道「發現好案子」永遠比「資金到位」還重要。不然,為何國內壽險業滿手上百億現金,卻找不到幾個可投資的好標的?於是,我教小資oma如何發現好案子,甚至如何包裝與加值個案而成為一個好案子。因為只要是好的投資機會,加上可信任的團隊,絕對找得到金主願意投資你,銀行也搶著借錢給你。這個「如何發現好案子」的技巧,就在這本書的十堂課裡面。

  也許你會問,隨著政府持續打房,房市來到了多空交戰的盤整局勢,這麼幸運的事情還有可能發生嗎?如果用股票市場來比喻,有位股市聞人曾說:「即使股市上萬點,市場仍然有被低估的股票。即便股市跌破三千點,市場仍然有被高估的股票。重點在於你有沒有能力找到它。」

  房地產也一樣,每一棟房子都有其獨特的條件,特殊的持有情況。也許你剛好有這棟房子特殊屋況的解藥,也許你剛好遇上這棟房子急售的時機,而這都需要你持續積極地主動出擊,花費大量時間分析各式各樣的投資物件。

  我的一位投資客戶是身價數十億的60歲富婆,跟我分享她操作「危機入市」的經驗。2003年SARS時期買房的人,如果買對了,五年後應該至少賺了兩倍。2008年雷曼兄弟爆發金融危機時期買房的人,如果買對了,五年後應該至少賺了三倍。用持有至少五年的時間,跟著本書建立正確的買房投資觀念,方能「危機入市」,雖不保證未來有幾倍獲利,但我們保證,買房投資零失誤。

紅色子房
 

詳細資料

  • ISBN:9789861342344
  • 叢書系列:
  • 規格:平裝 / 272頁 / 16.5 x 21 x 1.36 cm / 普通級 / 全彩印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
  • 本書分類:> >

內容連載

●紅色子房教室  剖析房市漲價題材──應用井字分析法

什麼是「井字分析法」呢?3×3井字分析法很簡單,就像我們小時候玩○○××的遊戲,畫個大井字,然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間,完工達成的機率。

要寫出三個周邊建設的原因,是因為假如只有一個房價上漲題材,萬一該建設工期出現問題,比預期完工時間延誤甚久,就會影響房地產投資出場的時機,同時影響資金的周轉調度。因此,若能夠順利寫出三個周邊建設題材,表示即使某時期房市反轉下跌,有三個區域題材支撐房價,也比較能夠抗跌,投資人相對安心。

接下來,井字第二欄的完工年期,與你打算持有這棟房地產多久有關。

例如,有些朋友投資不動產,資金方面只允許兩年還利息不還本金的融資寬限期,兩年之後面對資金壓力就必須賣掉出場。如果兩年到了,相關建設尚未完成,房價還沒升上去就被迫出場,是不是很可惜?以上圖為例,如果三項建設全部完成預計要八年,做為一個聰明的投資者,你可以規畫在第七年出售該標的,除了享受建設A及建設B的增值題材外,建設C的即將完工話題,將有助於你在第七年順利出售該標的,留一些給下一位接手的投資人賺。

從另一個觀點來看,如果建商所提的公共建設題材,預估完工時間都超過五年以上。那麼,你就可以判斷,現在這個時間的買價會不會是五年後的合理價格?現在買的價格會不會太貴了?最後,從井字第三欄的達成機率,就可以檢視該項題材是不是「有效」。

依據我曾在政府高層服務的經驗,如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段,這項建設的達成機率只有10%。如果這項建設由主辦機關完成計畫,並通過大家公認最難的「環境影響評估」,讓環評委員點頭放行,達成機率也只能算30%。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源,若由中央政府補助,就得等中央補助款到位;若由地方政府自籌,就得等議會確認預算放行。只有預算到位,才可以算是達成機率50%。
 

 

 

 

 

 

 

文章來源取自於:

 

 

壹讀 https://read01.com/6BRkP6M.html

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